Обзор рынка гаражей и машиномест

Рынок объектов хранении автотранспорта на данный момент включает в себя следующие категории объектов:

• 1.Дворовые гаражи: ракушки и пеналы. Данная категория отличается наименьшей степенью капитальности, а правовой статус данных объек-тов чаще всего вообще не определен. К этой же категории следует отнести ЛВАУ (Легко возводимое автомобильное укрытие) – крытые стоянки во дворах, построенные в середине 2000-х годов, однако в настоящие время также признаваемые зачастую незаконно-возведенными.
• 2.Металлические и кирпичные гаражи, относящиеся к гаражным кооперативам или товариществам, расположенные на охраняемой территории. Располагаясь на земельных участках, принадлежащих городу, договора аренды по которым или уже истекли, или вот-вот истекут, также может быть подвержен ликвидации как только земельный участок потребуется для ведения строительных или иных инженерных работ.
• 3.Машиноместа и боксы в подземных, наземных и многоэтажных пар-кингах. К этой категории следует отнести как паркинги, расположен-ные в жилых домах, так и отдельно стоящие построенные в рамках программы народный гараж или частными инвесторами. Различать их не имеет смысла, так как они обладают идентичными потребительскими свойствами и одинаковым правовым статусом – их владельцы имеют свидетельство о государственной регистрации права.

Рассматривая данный сегмент недвижимости с точки зрения собственника, следует отметить, что ему свойственно два принципиально различающихся аспекта формирования стоимости. Это способность удовлетворить потребности владельца в хранении автотранспорта и иного движимого имущества, а также возможность приносить инвестиционный доход. И для разных категорий гаражей и машиномест относительная важность эти двух аспектов может быть весьма различной. Что выливается в значительные различия в относительной стоимости права владения и права пользования, предоставляемого обычно через аренду.

Это расхождение в первую очередь обусловлено различиями в правовой стороне вопроса. Так один и тот же металлический пенал может стоить 10-15 тысяч рублей, что соответствует его себестоимости, а может – до 200 тысяч в том случае, когда находится на охраняемой территории и относится к некоторому гаражному кооперативу или товариществу, что обеспечивает некоторое подобие правовой защиты и гарантирует неприкосновенность хотя бы на ближайшее будущее. При этом потребительская ценность практически идентична и арендная плата может быть на одном уровне и будет скорее зависеть от удачности расположения.

В общем и целом диапазон ставок арендной платы по машиноместам и гаражам не столь широк, так арендная плата за металлический гараж, пенал или ЛВАУ может составлять от 2500 до 5000 тысяч рублей в зависимости от местоположения. При этом стоимость такого рода гаражей составляет от 50 до 200 тысяч рублей. Арендная плата по капитальным гаражам колеблется от 4500 до 8000 тысяч рублей при стоимости гаража от 350 тысяч до 1 миллиона рублей, встречаются даже более высокие по цене предложения. Аналогичный уровень арендной платы установился и для машиномест в подземных и наземных многоэтажных паркингах, в том числе по программе народный гараж. При этом стоимость таких машиномест начинается от 400 тысяч рублей и может доходить до полутора миллионов рублей. Также существует элитный сегмент, в котором как уровень арендной платы, так и стоимость машиномест может быть значительно выше, однако данный сегмент с трудом поддается обобщению, так как для каждого конкретного дома с подземным паркингом может существовать собственный уровень цен, весьма слабо соотносящийся с существующим в округе.

Таким образом, отношение максимальной арендной платы к минимальной не больше 5, в то время как максимальная стоимость больше минимальной в 20-30 раз. При этом уровень арендной платы по машиноместам и гаражам-боксам в подземных и наземных многоэтажных паркингах соответствует таковому по жилой недвижимости (исходя из общей стоимости ) и их доходность составляет от 4 до 8% годовых. Это объяснимо, так как данные объекты недвижимости имеют одинаково надежный правовой статус и покупка машиноместа в подобном паркинге является инвестицией такой же степени надежности, как и вложение в жилую недвижимость.

Что касается металлических и капитальных гаражей, располагающихся в разного рода гаражных кооперативах и товариществах, то их уровень доходности значительно выше и может составлять от 15 до 25 процентов в год, однако данные вложения сопряжены со значительно более высоким уровнем рисков, так как единственным правоустанавливающим документом их владельцев зачастую является членская книжка. И учитывая, проводимые властями города Москвы мероприятия по ликвидации дворовых гаражей, нетрудно предсказать, что в самом ближайшем будущем под угрозой могут оказаться и более капитальные гаражи. При этом уже сейчас подобные ГСК подвергаются ликвидации всякий раз, когда они препятствуют планам по развитию и строительству.