Аналитические, обзорные и исследовательские

статьи об оценке


Влияние удаленности от метро на стоимость квартиры

05.12.2012

Рыночная стоимость объекта жилой недвижимости формируется под влиянием множества факторов, вклад каждого из которых трудно выявить на фоне остальных. Поэтому для определения влияния одного конкретного фактора требуется подобрать объекты для анализа однородные по всем другим параметрам, реализовав, таким образом, метод парных продаж.

В рамках данного исследования были отобраны предложения по продаже 2-х комнатных квартир в районе метро Щелковская в панельных и блочных пятиэтажках. Всего было отобрано 6 квартир с балконом и совмещенным санузлом, расположенных не на первом и не на последнем этаже, состояние которых следует оценивать как среднее. Таким образом, полученная выборка полностью однородна по всем своим характеристикам, кроме общей площади и удаленности от метро.

Полученная выборка приведена в таблице:

Ссылка на источник Адрес Удаленность от метро, м Общая площадь, кв.м. Цена предложения, руб. Цена за 1 кв.м., руб.
http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=128299115-я Парковая улица, 46к61700466000000130435
http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=150139415-я Парковая улица, 46к101800466100000132609
http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=146062115-я Парковая улица, 42к101800455750000127778
http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=1424809Щелковский проезд, 7к11400436100000141860
http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=12530305-я Парковая улица, 56к1970456400000142222
http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=1332914Щелковское шоссе, 60240426300000150000

Примечание: Все объекты расположены в пятиэтажных панельных или блочных домах без лифта и мусоропровода, во всех квартирах санузел совмещенный, имеется балкон, состояние среднее. Ближайшая станция метро для всех объектов - Щелковская, расстояние до которой по данным http://maps.yandex.ru/ указано в третьем столбце.

К сожалению, избавиться от фактора общей площади квартиры не удалось, так как количество предложений на рынке всё же не столь велико, чтобы можно было выбрать достаточное количество объектов строго определенных свойст. При этом влияние общей площади достаточно значимо: квартиры площадью 42-43 кв.м. имеет заметно более высокую стоимость квадратного метра по сравнению с квартирами площадью 45-46 кв.м.

По данной выборке была построена корреляционно-регрессионная модель, в которой факторными переменными являются удаленность от метро и общая площадь, а результирующей переменной - цена за 1 кв.м. В результате был получен следующий вид функциональной зависимости:

Цена = 212938 - 10 * Удаленность - 1400 * Площадь

Для объектов из использованной выборки данная формула позволяет вычислить цену за 1 кв.м. с отклонением не более 3%, что является очень хорошим показателем для моделей данного рода, так как приемлемым считается отклонение в пределах 10%. Коэффициент детерминации R квадрат равняется 0,86, что также свидетельствует о высоком качестве построенной модели.

На основании полученной модели можно вычислить, что для квартир площадью от 42 до 46 метров каждые 100 метров удаленности от метро уменьшают стоимость квартиры на величину от 0,65 до 0,67 процентов. Среднее значение составляет 0,66%.

Таким образом, при проведении оценки для определения величины корректировки на удаленность от метро можно использовать следующую формулу:

Корректировка на удаленность = (100 - Удаленность объекта оценки * 0,66 / 100) / (100 - Удаленность объекта-аналога * 0,66 / 100)

Таким образом, по результатам исследования получена формула для расчета корректировки на удаленность от метро. Несмотря на то, что корректировка получена для конкретного достаточно узкого сегмента рынка недвижимости, её можно экстраполировать и на большинство других сегментов, так как важность, а следовательно и степень влияния, удаленности от метро не зависит от других характеристик жилья. Для некоторых сегментов, таких как квартиры в домах премиум класса, удаленность от метро может не играть роли, но это скорее исключение. При этом следует ввести следующие ограничения на её применение:

  • Использование данной формулы нецелесообразно, если разница в удаленности между объектом оценки и объектом-аналогом меньше 100 метров. Так как величина корректировка будет менее 1%.
  • Также не следует использовать данную формулу в случаях когда один из или все рассматриваемые объекты находятся за пределами пешей досягаемости от метро, то есть на расстоянии более 2-х километров, так как для таких объектов следует рассматривать доступность с точки зрения общественного наземного транспорта. Для объектов, расположенных в пределах 2-х километров использование наземного транспорта остается на усмотрение человека и является скорее вопросом комфорта, так как не всегда уменьшит время на дорогу.





Последние новости


30.08.2013

Компания Союзоценка прошла сертификацию по международному стандарту ISO 9001

подробнее

Компанией "НПЦ "Союзоценка" был получен сертификат соответствия международному стандарту систем менеджмента качества ISO 9001. Личный сертификат также был получен внутренним аудитором систем менеджмента компании Шугаровой Т.П.



17.06.2013

"Союзоценка" прошла аккредитацию при ЗАО «КБ «Дельтакредит»

подробнее

НПЦ "Союзоценка" соответствует всем требованиям ЗАО «КБ «Дельтакредит», предъявляемым к оценочным компаниям, и теперь является аккредитованной организацией для проведения оценки недвижимости в целях получения ипотечного кредита.



12.03.2013

Строкова Наталья Ивановна награждена медалью "За заслуги".

подробнее

В связи с двадцатилетним юбилеем Российского общества оценщиков в соответствии с решением Совета РОО от 15 февраля 2013 г. №87-Р за заслуги перед Российским обществом оценщиков, вклад в развитие оценочной деятельности в России Строкова Наталья Ивановна награждена медалью "За заслуги".


все новости