Рыночная стоимость доли в квартире

В настоящее время на московском рынке жилой недвижимости значимую роль играют сделки по долям в квартирах. С одной стороны их доля в общем объеме сделок невелика, но с другой - доля в квартире - это ещё одна возможность вложения средств или приобретения заветной жилплощади в столице со своими преимуществами и недостатками.

Основным недостатком долевой собственности в отношении жилой недвижимости является неопределенность и зависимость от сособственников. Также важным фактором является то, что долевая собственность лишает квартиру её основного потребительского свойства - дом едва ли можно назвать своим, когда вместе с вами в одной квартире живут посторонние люди или те, отношения с кем были некогда безвозвратно испорчены. Достоинством же доли в квартире является её цена, которая значительно ниже соответствующей части от стоимости квартиры.

Таким образом, покупка доли - это дешевые квадратные метры в столице с повышенным риском того, что ситуация сложится так, что пользоваться купленным имуществом будет затруднительно

Для того, чтобы выявить ключевые факторы, формирующие рыночную стоимость доли квартиры, была собрана информация о продаже 51 доли в различных квартирах в г. Москве. На основании собранной информации были сделаны следующие выводы:

• Основным фактором стоимости доли является сложившаяся во взаимоотношениях собственников долей ситуация. Доли в надолго забытых всеми квартирах стоят значительно дороже, чем в тех, где постоянно проживают один или несколько сособственников или происходят напряженные выяснения отношений и судебные разбирательства.
• В общем и целом следует отметить, что общее число собственников влияет на стоимость доли, но незначительно. Ведь с одним человеком проще договориться, чем с двумя или тремя, хотя и не всегда.
• Также присутствует некоторое влияние общей стоимости квартиры, количества комнат и общей площади на коэффициент стоимости доли, при этом доли в квартирах большей площади, с большим количеством комнат и более высокой стоимостью доли стоят несколько меньше, чем для небольших и дешевых в целом квартир. Это, вероятно, вызвано тем, что для потенциальных покупателей важен сам факт приобретения жилья в Москве, и при этом они заинтересованы в как можно более дешевом варианте.

При этом все эти тенденции проявляются лишь в слабой степени и не оказывают определяющего влияния на стоимость доли в квартире. Следует полагать, что скрытые факторы, такие как взаимоотношения сособственников, фактор спешки и иные обстоятельства, информация о которых не может быть получена непосредственно из предложения о продаже. Таким образом, построение математической модели, и четкая формализация влияния каждого из факторов оказались невозможны.

Результаты исследования:

Проведенное исследование показало, что факторы, доступные оценщику при проведении оценки, такие как местоположение, количество собственников, размер доли, физические характеристики квартиры, не имеют решающего значения при формировании стоимости доли в то время, как главную роль играют факторы скрытые от оценщика, информация о которых даже в случае наличия не может быть использована при проведении оценки, например, ситуация во взаимоотношениях между собственниками, их планы по распоряжению и использованию квартиры. Таким образом, рекомендуемым для использования значением коэффициента стоимости доли является среднее по использованной выборке значение равное 0,5123, при этом важно понимать, что данное значение дает наилучшую, но всё же приблизительную оценку стоимости доли в то время, как диапазон значений коэффициента в рамках выборки составил от 0,33 до 0,7.

Приложения

• Построение регрессионно-корреляционной модели для определения корректировки стоимости доли в квартире